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          房企金輝控股沖港股:逆勢加杠桿 犧牲利潤沖規模

            資本市場即將迎來又一家閩系黑馬房企。

            閩系房企素來以高周轉、高儲備、高杠桿模式行走江湖,黑馬頻出。金輝控股亦不是無名之輩,2019年銷售額行業排名第42,早在2016年初就試圖A股上市,苦等至今,于3月25日正式向港股發起沖擊。

            為了迅速做大規模,金輝控股逆勢加杠桿瘋狂拿地,2019年土地儲備總建筑面積接近2700萬平方米,資產負債率超過85%,高于同層次競爭對手。

            不過,從報告期的收入結算來看,雖然公司營業收入增勢迅猛,但凈利潤增速平緩,盈利能力下滑。2017年-2019年,公司毛利率下降10.4個百分點,凈利率下降8.5個百分點。

            盈利能力下滑

            3月25日,地產商金輝控股(集團)有限公司(簡稱“金輝控股”)披露招股書,向港股IPO發起沖擊。

            金輝控股1996年起家于福建福州,2004年開始全國化戰略,隨后于2009年將總部遷至北京,目前重點布局長三角、環渤海、華南、西南及西北地區。

            觀點指數研究院披露的數據顯示,2017年-2019年,金輝控股銷售金額分別為445.0億元、776.2億元、919.7億元(權益銷售金額796.7億元);2019年公司在地產百強中排名第42(2018年第39名)。

            從銷售金額來看,公司與佳兆業集團、華發股份(600325.SH)、新力控股集團中駿集團控股合景泰富集團首創置業實力相當。

            2017年-2019年,金輝控股收入分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元,復合增長率48.5%,凈利潤分別為22.2億元、23.0億元、26.9億元,復合增長率10.0%。報告期內公司的凈利率分別為18.9%、14.4%、10.4%。

            同期,公司綜合毛利率分別為32.2%、30.2%、21.8%,為盈利能力下滑的首要原因。

            已披露2019年業績的合景泰富集團(01813.HK)和首創置業,當年的毛利率分別為31.8%、33.0%。

            瘋狂拿地

            截至2019年底,金輝控股共有144個處于不同開發階段的物業項目,其中附屬公司102個,合營及聯營公司42個。同期,公司應占土地儲備總建筑面積達到2667.4萬平方米,其中93.4%位于二線城市及核心三線城市,且以西北和西南兩個大區最為集中,陜西、江蘇、湖北、重慶、福建均是重點市場。

            按照2019年的銷售面積680.4萬平方米來算,公司的土地儲備需要4年來消化。這一水平高于同層次競爭對手。

            截至2019年底,合景泰富集團權益土地儲備總建筑面積1701萬平方米,當年銷售面積492.4萬平方米,消化時間3.5年;首創置業(02868.HK)權益土地儲備總建筑面積1076萬平方米,消化時間3.4年。

            最近幾年,為了迅速做大規模,金輝控股采取激進的拿地策略,土地儲備規模飆升。數據顯示,截至2015年三季度末,公司的土地儲備規模僅為500萬平方米。

            在公司土地儲備規模從500萬平方米增長至逼近2700萬平方米的3年多時間里,同層次競爭對手大多變化不大:2016年底,合景泰富集團的權益土地儲備總建筑面積為1130萬平方米,首創置業為820萬平方米。

            2020年以來,公司又耗資16億元拿下3個項目,新增地盤面積18.4萬平方米,土地儲備增加不少;另外,參與一個合作項目,地盤面積3.4萬平方米。

            激進策略瘋狂拿地,2017年-2019年公司經營活動現金流量凈額分別為-77.6億元、14.3億元、-57.0億元,打破過去正向穩定增長的趨勢:2012年-2014年及2015年前三季度,分別為14.3億元、10.7億元、21.1億元、26.4億元。

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