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    中海地产不再“挑食” 牺牲利润率换取规模

      中海地产再次加快了拿地速度和力度,数据显示,上半年,中海拿地金额位列房企第二,仅次于恒大。中海地产过于追求盈利的平衡,严格维持40%以下的净负债率,没有发挥出自身融资利率低的优势,以至于错失了部分城市强化布局的最佳时机。而今三条红线下,或许是中海最佳的突围时机。

      每一次行业寒冬,房地产行业都面临着新一轮洗牌,保守谨慎亦或是大胆扩张并不是房企绝对的“安全”策略分界线——而素有“黄埔军校”之称的中海地产,面对同行的前仆后继,终究是坐不住了。新一轮的“土地抢收”正在路上,这一次发起冲锋的是擅于“逆周期发展”的中海地产。

      不久前,中海地产拿下了黄浦区最大成片旧里,项目预计开发周期6年,总投资590亿元。改造开发完成后,这片上海余留体量最大的毛地项目将成为上海第二个“新天地”,同时,这也是中海地产发展历史上投资规模最大的项目。数据显示,上半年,中海拿地金额位列房企第二,仅次于恒大。

    (中海地产上海楼盘)

      而在中海地产将投资拿地列入地区公司考核指标后,一向高冷独行的中海地产,突然打出了合作共赢牌,今年3月通过官方公众号宣布了一个“野心勃勃”的寻地合作计划。拿地金额骤增,推盘加快背后更多的变化正悄然显现。

      “利润王”中海困于规模

      合作开发是房企冲规模最容易的途径,为了用更少的资金撬动更大的规模,很多房企都选择了合作开发。

      不过,中海一直不喜欢合作,素来倾向于单独拿地。其对成本、利润等财务指标有着极强的要求,为了保住利润率水平,中海地产对于合作项目一直谨慎。所以很长一段时间,中海地产的土地储备都来自于兼并其他央企的地产业务,在公开市场交投都不甚活跃。

      今年上半年,中海地产则首度公开表示,将积极寻求股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等吸纳土储,城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。这也意味着其从单独拿地向联合开发、股权收购、城市更新等方式转变,部分项目的权益占比甚至降至70%。这种转变更多的是来自规模的诉求,规模停滞一直是中海地产面临的问题,单纯靠公开市场拿地局限性很大,合作与收并购是短时间内完成规模增长的最佳途径。

      事实上,自2017年以来中海地产就加快了拿地节奏,尤其是颜建国从龙湖回归中海后,这家国企身上似乎出现了民营企业身上对规模的渴求和打法,比如将投资拿地列入了地区公司考核指标。虽然颜在不同场合也曾多次强调“规模不是中海最重要的目标,净利润率才是”,嘴上说不要但身体很诚实。

      据中指院数据显示,2017年、2018年、2019年三年,中海地产拿地金额分别为1152亿元,760亿元,1034亿元,均位于房企新增货值排行榜TOP5。为获取土地,2019年在东莞、厦门、苏州等地拿下不少高价“地王”项目,据称严建国曾表示“不要怕贵,只要有就拿,尽管后来措辞改为“多拿地,拿好地”还是显露出了其拿地的野心。

      这或许也是中海拿地金额靠前但拿地规模却始终停滞的原因。

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